Vous êtes propriétaire bailleur d’un appartement à Brest classé F au DPE. Le locataire actuel arrive en fin de bail dans 6 mois. Vous prévoyez de renouveler. Sauf que la loi vient de changer la donne — et beaucoup de bailleurs ne savent pas exactement quand et comment les interdictions s’appliquent. Beaucoup de personnes pensent que c’est encore “loin”. En réalité, le calendrier est précis, irréversible, et plusieurs étapes ont déjà commencé. Voici la frise complète, ce qui s’applique aujourd’hui, et ce qui vous attend.
La frise complète des interdictions
| Classe DPE | Année d’interdiction | Statut 2026 |
|---|---|---|
| G (consommation > 450 kWh/m²/an) | 1er janvier 2025 | Interdit |
| G hors les pires (< 450) | 1er janvier 2028 | À venir |
| F | 1er janvier 2028 | À venir |
| E | 1er janvier 2034 | À venir |
| D et meilleurs | Pas d’interdiction prévue | Sécurisé |
La loi à l’origine : loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021, modifiée par la loi du 19 novembre 2024 qui a précisé le sort des biens en monopropriété et copropriété.
Ce qui s’applique déjà en 2025-2026
1. Les G > 450 kWh/m²/an sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025
Ces logements ne peuvent plus :
- Faire l’objet d’un nouveau bail (le bail initial ou un renouvellement à de nouvelles conditions)
- Voir leur loyer augmenté lors d’un renouvellement
- Subir une réévaluation de loyer entre deux locataires
2. Les G inférieurs et les F : encore loués jusqu’en 2028
Mais avec une interdiction d’augmenter le loyer déjà en vigueur depuis le 24 août 2022. Vous gardez le locataire, vous gardez le loyer — vous ne pouvez pas le faire bouger.
3. Le gel du loyer à la révision indexée
Concrètement, si l’indice de référence (IRL) progresse, vous ne pouvez pas appliquer cette augmentation tant que le bien est classé F ou G. Le loyer reste figé.
4. Le locataire peut faire baisser le loyer judiciairement
Depuis 2025, le locataire d’un G > 450 kWh peut saisir le juge pour faire constater l’indécence du logement et obtenir des travaux ou une baisse de loyer. Risque réel pour les bailleurs.
Comment savoir si votre bien est concerné
1. Lire votre DPE actuel
Tout DPE émis depuis le 1er juillet 2021 est conforme aux nouvelles règles. Si votre DPE date d’avant cette date, il est probablement obsolète — un nouveau diagnostic mettra peut-être votre bien dans une classe différente.
2. Identifier le détail du G
La distinction entre “G < 450 kWh” et “G > 450 kWh” est cruciale, car les G > 450 sont déjà interdits depuis 2025. Cette donnée figure dans le détail du DPE — pas seulement la lettre.
3. Anticiper le passage en F sous le nouveau DPE
Certains logements classés E sous l’ancien DPE peuvent passer en F sous le nouveau (méthode 3CL plus stricte). Faire un nouveau DPE par un diagnostiqueur certifié est la première étape.
Les conséquences pratiques pour les bailleurs
Pour un G > 450 kWh aujourd’hui
- Bail actuel : continue jusqu’à son terme. Le locataire peut rester, le loyer reste figé.
- Fin de bail : pas de renouvellement automatique. Soit travaux d’amélioration, soit vente, soit reprise pour habitation personnelle (en respectant les délais légaux).
- Vente : possible, avec mention obligatoire du DPE et de l’interdiction de location dans l’annonce.
Pour un F ou un G inférieur
- Pas d’augmentation de loyer, même à la révision annuelle
- Pas de nouveau bail à conditions revues à la hausse
- Réflexion à engager dès maintenant sur les travaux à programmer avant 2028
Pour un E
- Pas encore d’interdiction, mais horizon 2034 à anticiper
- Décote progressive déjà perceptible sur le marché (-3 à -7 %)
- Bonne fenêtre pour réaliser des travaux d’amélioration et basculer en D avant les futures contraintes
Le piège : croire que les copropriétés bénéficient d’un délai
La loi du 19 novembre 2024 a clarifié le sort des copropriétés : les obligations s’appliquent bien par lot, pas par immeuble. Un appartement classé F dans une copropriété D peut donc être concerné par les interdictions, même si la copropriété dans son ensemble est performante.
Beaucoup de propriétaires bailleurs en copropriété ont été surpris en 2025. Ne comptez pas sur le DPE collectif pour vous protéger.
Quels travaux pour sortir des classes interdites ?
Pour passer d’un G à un D, il faut typiquement :
| Poste | Impact DPE | Coût moyen 60 m² appartement |
|---|---|---|
| Isolation des combles ou plafond | +0,5 à +1 classe | 2 500 - 5 000 € |
| Isolation des murs (ITE/ITI) | +1 à +2 classes | 7 000 - 18 000 € |
| Menuiseries double vitrage performant | +0,5 à +1 classe | 6 000 - 12 000 € |
| Remplacement chauffage (PAC) | +1 à +2 classes | 8 000 - 15 000 € |
| Ventilation VMC double flux | +0,3 à +0,8 classe | 3 500 - 6 000 € |
Combinaison la plus efficace pour passer un G en D : chauffage + isolation des murs + menuiseries = ≈ 25 000 à 35 000 € sur un appartement de 60 m².
Sur une maison de 100 m², comptez plutôt 45 000 - 60 000 €. Voir acheter une passoire énergétique en Bretagne pour les chiffres en détail et les aides cumulables.
Comment financer ces travaux
Plusieurs aides cumulables :
- MaPrimeRénov’ : forfait + bonus passoire énergétique. Jusqu’à 15 000 € pour les foyers modestes, plus modeste pour les revenus supérieurs.
- CEE (certificats d’économie d’énergie) : 2 000 - 5 000 € selon les travaux
- Éco-PTZ : jusqu’à 50 000 € à 0 % pour les rénovations d’ampleur, sur 20 ans
- TVA réduite à 5,5 % sur tous les travaux d’amélioration énergétique
- Déficit foncier doublé (21 400 €/an au lieu de 10 700 €) pour les passoires passant de G en D — voir déficit foncier — exemple chiffré — prolongé jusqu’au 31 décembre 2025
Si vous achetez un bien en passoire pour le rénover et le louer, l’opération peut être très intéressante. Si vous détenez déjà un bien passoire, il faut anticiper soit rénovation, soit revente, soit vente à un investisseur prêt à porter les travaux.
Pour les bailleurs avec emprunteur en cours
Si vous avez un crédit en cours sur un bien locatif qui devient interdit à la location, vos revenus locatifs disparaissent mais la mensualité reste. Trois options :
- Vendre et solder le crédit
- Faire les travaux via un crédit complémentaire ou un regroupement de crédits — voir combien coûte vraiment un regroupement de crédits
- Occuper personnellement le bien (résidence principale ou secondaire) en attendant
Le cas particulier des locations meublées et de courte durée
Le DPE s’applique aussi aux locations meublées de longue durée (LMNP non saisonnier). Voir LMNP au réel ou micro-BIC pour le régime fiscal.
En revanche, les locations saisonnières (Airbnb, gîtes ruraux) ne sont pas directement soumises aux interdictions DPE pour le moment. Mais la fiscalité durcie sur ces locations en 2024-2025 (réduction de l’abattement micro-BIC, exigences de classement) rend cette option moins attractive qu’avant.
Pour les acheteurs : intégrer le calendrier dans la décision
Si vous achetez un bien classé E aujourd’hui, considérez que vous avez environ 8 ans avant l’interdiction de location. C’est suffisant pour amortir un investissement locatif si vous prévoyez des travaux rapidement pour basculer en D.
Si vous achetez un F : 2 ans avant l’interdiction. Travaux à programmer dans l’année qui suit l’achat, sinon revente forcée.
Si vous achetez un G : déjà interdit en 2026. Achat à but rénovation seulement, avec décote significative à négocier.
En résumé
- G > 450 kWh : interdiction de mise en location effective depuis le 1er janvier 2025
- F et G inférieurs : interdiction au 1er janvier 2028
- E : interdiction au 1er janvier 2034
- D et mieux : pas d’interdiction prévue
- Le DPE est par lot, pas par immeuble — les copropriétés ne sont pas protégées
- Travaux complets (passoire → D) : 25 000 à 60 000 € selon surface
- Aides cumulables : MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ, déficit foncier doublé jusqu’à fin 2025
Sources : loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et Résilience), loi n° 2024-1029 du 19 novembre 2024, décret n° 2022-1090, ADEME — guide DPE 2024, service-public.fr (rubrique “logement décent”).
